ارزش بازار منصفانه: تعریف و ماشین حساب

ارزش بازار منصفانه ، که گاه به عنوان FMV مختصر است ، برای سرمایه گذاران املاک و مستغلات و صاحبان خانه از اهمیت گسترده ای برخوردار است. برای سرمایه گذاران ، ارزش منصفانه بازار املاک و مستغلات خانه یک پایه را ایجاد می کند. اگر انتظار دارید که بالا برود ، سرمایه گذاری می کنید. اگر اینطور نیست ، شما این کار را نمی کنید. برای صاحبان خانه ، این امکان را به شما می دهد که چقدر می توانید انتظار داشته باشید خانه خود را بفروشید.

بنابراین ، ارزش بازار عادلانه چیست؟در این راهنما ، ما در مورد ارزش بازار منصفانه ، چرا مهم است و چگونه می توان ارزش بازار منصفانه را برای ملک شما تعیین کرد. بیا شروع کنیم!

ارزش بازار عادلانه چیست؟

به طور خلاصه ، ارزش بازار منصفانه به عنوان قیمتی که هنگام قرار دادن آن در بازار ، یک ملک را ذکر می کنید تعریف می شود. با این حال ، چند مورد در مورد آن وجود دارد. از این گذشته ، اگر می توانستید هر قیمتی را که می خواستید تعیین کنید ، می توانید یک خانه کوچک حومه را برای میلیون ها دلار بفروشید. واضح است که ، ارزش بازار منصفانه وجود دارد. برای شروع ، موارد زیر باید درست باشد:

خریدار و فروشنده باید دانش کاملی از این ملک داشته باشند ، از جمله هرگونه نقص

هر دو طرف با حسن نیت عمل می کنند ، چه به معنای حقوقی و چه به معنای اخلاقی

هیچ یک از طرفین تحت فشار ناخواسته نیستند (یعنی شما باید بلافاصله خانه خود را بفروشید ، یا خریدار شما ناامید از خرید است)

هر دو طرف یک برنامه زمانبندی توافق شده برای معامله فروش دارند

اگر همه این شرایط رعایت شود ، قیمت توافق شده ارزش بازار منصفانه خواهد بود. به طور معمول ، شما می توانید این امر را با ارزیابی املاک تخمین بزنید ، اما ارزش ارزیابی شده همیشه ارزش بازار عادلانه نیست. ارزیابی مبتنی بر اقتصاد سرد و سخت است ، در حالی که FMV عوامل دیگری را در نظر می گیرد.

[شماره های خود را بشناسید! برای تعیین "پتانسیل سود" خود در هر قطعه از املاک و مستغلات از این کاربرگ آنالایزر معامله رایگان استفاده کنید.]

ارزش منصفانه در مقابل ارزش بازار

هنگام صحبت در مورد ارزش بازار منصفانه ، به راحتی می توان با دو اصطلاح مرتبط دیگر اشتباه گرفت: ارزش بازار و ارزش منصفانه. ارزش ارزیابی شده در کل عامل دیگری است ، اما هنوز هم می تواند گیج کننده باشد. وقتی اعداد متفاوت هستند ، کدام یک از ارزش بازار منصفانه شما است؟

پاسخ کوتاه این است که این ترکیبی از هر سه است. به طور کلی ، میانگین این مقادیر به شما شماره توپ خوب خوبی می بخشد. پاسخ طولانی این است که عوامل مختلفی وجود دارد که ما در ماشین حساب ارزش بازار منصفانه خود درباره آنها صحبت خواهیم کرد. در اینجا یک شکست سریع ارزش منصفانه در مقابل ارزش بازار در مقابل ارزش ارزیابی شده است.

ارزش بازار: که گاهی به عنوان ارزش بازار آزاد (OMV) شناخته می شود ، ارزش بازار هزینه تخمینی یک ملک است. چند فرض در این هزینه وجود دارد. اول ، هم خریدار و هم فروشنده باید آزادانه عمل کنند و بلافاصله معامله را انجام دهند. دوم ، هر دو طرف باید با آگاهی کامل از وضعیت ملک عمل کنند.

ارزش منصفانه: ارزش منصفانه شبیه به ارزش بازار است ، اما شرایط فردی خریدار و فروشنده را در نظر می گیرد. به عنوان مثال ، شما ممکن است یک ثروت کوچک را صرف نصب یک استخر بزرگ و درون زمین کرده باشید. بسته به جایی که شما در آن زندگی می کنید ، این می تواند یک نقطه فروش عمده باشد ، اما اگر خریدار از آب می ترسد ، آنها نمی خواهند مراقبت کنند. برای آنها ، این فقط یک هزینه اضافی غیر ضروری خواهد بود.

ارزش ارزیابی شده: این مقدار است که توسط یک ارزیابی کننده مستقل به یک ملک اختصاص داده شده است. این معمولاً همان ارزش بازار منصفانه است ، اما نه همیشه. به عنوان مثال ، یک محله ممکن است متمایز باشد ، که می تواند به ارزش بازار عادلانه اما ارزیابی نباشد. ارزیابی بسیار کم برای خریداران و فروشندگان می تواند به طور یکسان بد باشد زیرا بیشتر وام دهندگان در صورت فراتر از ارزش ارزیابی شده ملک ، وام را تصویب نمی کنند.

نحوه تعیین ارزش بازار منصفانه

برای محاسبه ارزش بازار منصفانه ، باید اطلاعات صحیحی داشته باشید. همانطور که در حال بحث و گفتگو هستیم ، عوامل مختلفی وجود دارد که باید مورد توجه قرار دهید. اما مانند هر محاسبه ، عبارت "زباله در ، زباله بیرون" اعمال می شود. اگر اطلاعات صحیحی ندارید ، می خواهید یک تخمین نادرست از FMV ملک ارائه دهید. می توانید برخی از این اطلاعات را در مورد سوابق عمومی پیدا کنید. شما باید با یک نماینده املاک و مستغلات ، مالک یا حتی همسایه هایی که برای اطلاعات دیگر از این ملک اطلاع دارند ، مشورت کنید.

نکته دیگری که باید در نظر بگیرید این است که بازار املاک و مستغلات دائماً در جریان است. ارزش بازار عادلانه هنگامی که تقاضا زیادی وجود داشته باشد و در صورت کمتر کاهش یابد ، افزایش می یابد. اگر تغییر قابل توجهی در بازار وجود داشته باشد ، به طور بالقوه می تواند یک شبه تغییر کند.

ماشین حساب ارزش بازار منصفانه

برای بسیاری از محاسبات املاک و مستغلات ، تعداد دقیقی دارید. شما می توانید تعداد فوت مربع را در یک خانه یا تعداد اتاق خواب ها با سهولت نسبی محاسبه کنید. متأسفانه ، هیچ فرمول مشخصی برای تعیین ارزش بازار منصفانه یک ملک وجود ندارد. عرضه ، تقاضا و شرایط فردی همه بر میزان فروش خانه می تواند بر تأثیر بگذارد. هر موقعیتی بی نظیر است. گفته می شود ، هر زمان که معامله املاک و مستغلات انجام شود ، چند عامل ظاهر می شوند. در اینجا یک روند سریع است.

هزینه ملک/قیمت فروش

یکی از شاخص های خوب ارزش بازار منصفانه مبلغی است که آخرین خریدار برای این ملک پرداخت کرده است. البته این تنها در صورتی که فروش قبلی نسبتاً اخیر باشد ، کار می کند. اگر صاحب فعلی ده سال در خانه بوده است ، قیمت خرید آنها خیلی به شما نمی گوید.

مقایسه املاک

یک ویژگی قابل مقایسه ، یا "comp" ، ارزش خواص مشابه در همان منطقه جغرافیایی است. نمایندگان املاک و مستغلات از آن استفاده می کنند تا یک شماره سریع توپ را برای ارزش بازار منصفانه بدست آورند. با این حال ، این تعداد همیشه دقیق نیست زیرا تعیین اینکه کدام خصوصیات قابل مقایسه هستند دشوار است. بیشتر افراد در مورد فیلم های مربع ، مکان و تعداد حمام ها فکر می کنند ، اما عوامل دیگری نیز باید در نظر بگیرند. به عنوان مثال ، آیا این خاصیت در شرایط خوبی است یا به کار زیادی نیاز دارد؟حیاط خلوت چقدر بزرگ است؟خانه چند ساله است و آیا قدیمی "جذاب" یا "وحشتناک" قدیمی است؟این عوامل و بسیاری موارد دیگر باید در خصوصیات قابل مقایسه خود مورد بررسی قرار گیرند.

هنگامی که نمایندگان املاک و مستغلات یک شرکت ملک را محاسبه می کنند ، حداقل به دنبال سه خانه در همان منطقه هستند که اخیراً فروخته شده اند (طی سه تا شش ماه گذشته). در حالت ایده آل ، این خانه ها در همان محله ای قرار می گیرند که در آن واقع شده است ، اما این همیشه امکان پذیر نیست. نکته خوب این است که قیمت فروش خانه یک سابقه عمومی است ، بنابراین تعداد آنها حداقل آسان است. در آن مرحله ، عامل باید در هرگونه تفاوت ایجاد کند. به عنوان مثال اگر یک خانه حمام کمتری داشته باشد ، باید در معادله قرار گیرد. سپس ، آنها یک مقدار متوسط تنظیم شده ایجاد می کنند ، که این مقدار COMP برای خاصیت شما است.

هزینه جایگزینی

هزینه های جایگزینی با ارزش بازار عادلانه متفاوت است زیرا جایگزینی یک خانه همان هزینه خرید یکپارچه را ندارد. بسته به شرایط ممکن است کم و بیش باشد. به عنوان مثال ، مواد مورد استفاده در ساختمان قدیمی ممکن است مورد استفاده قرار نگیرد و ممکن است شما مجبور به استفاده از مواد مختلف شوید. همچنین باید هزینه کار ، اضافه کاری و بازرسی را بپردازید. به خاطر داشته باشید که هزینه های جایگزینی فقط برای جایگزینی ساختمان با همان کیفیت و سودمندی حساب می شود. به روزرسانی ها ، تغییرات در مطابقت با کد ، و تخریب حساب نمی شود.

هزینه جایگزینی به اندازه سایر عوامل برای اکثر افراد مهم نیست. گفته می شود ، برای شرکت های بیمه ، که از آن برای محاسبه حق بیمه شما استفاده می کنند ، بسیار مهم است. IRS همچنین هنگام تعیین ارزش بازار منصفانه ، هزینه جایگزینی را در نظر می گیرد.

مشاوره متخصص

یک ارزیابی کننده حرفه ای می تواند با انجام یک بازرسی در محل ، به تعیین ارزش یک ملک کمک کند. آنها همه چیز را در مورد ساختار خانه ، وضعیت آن و همه امکانات یاد می گیرند. البته آنها همچنین عوامل معمول مانند حمام و فیلم مربع را در نظر می گیرند. سرمایه گذاران بزرگتر حتی ممکن است یک ارزیابی کننده تمام وقت را برای ارزیابی سرمایه گذاری های بالقوه مختلف استخدام کنند.

اهمیت محاسبه صحیح ارزش بازار عادلانه

ارزش بازار منصفانه اول و مهمتر از همه برای تعیین ارزش صحیح یک ملک ضروری است. گفته می شود ، چندین دلیل دیگر وجود دارد که می تواند مهم باشد. علاوه بر خرید و فروش ، FMV برای اهداف مالیاتی ، وام ، بازپرداخت ، مدیریت نمونه کارها ، طلاق ، ورشکستگی و مطالبات بیمه ضروری است. در همه این موارد ، دانستن ارزش صحیح بسیار مهم است.

به عنوان مثال ، فرض کنید آتش خانه دارید و خانه یک ضرر کامل است. شرکت بیمه در هنگام تعیین میزان بازپرداخت شما ، ارزش بازار منصفانه را در نظر می گیرد. مثال خوب دیگر ، گرفتن وام سهام در خانه است. وام دهنده می خواهد بداند که این ملک چقدر ارزش دارد قبل از اینکه به شما اجازه دهد از آن به عنوان وثیقه استفاده کنید. وقتی نمایندگان املاک و مستغلات تحصیلات خود را دریافت می کنند ، باید همه این مسائل را درک کنند.

پیامدهای مالیاتی

هنگامی که یک ملک را می فروشید ، IRS ممکن است قدم بگذارد تا ارزش بازار عادلانه را بررسی کند و اطمینان حاصل کند که مبلغ مناسب مالیات پرداخت می شود. این به طور معمول مسئله ای نیست ، اما بیایید بگوییم که سعی می کنید خانه قدیمی خود را با کمتر از ارزش خود به عضویت خانواده خود بفروشید. IRS ممکن است برای ارزیابی مالیات های بدهکار که گویی این ملک به دلیل ارزش واقعی آن فروخته شده است ، قدم بگذارد.

مالیات بر دارایی نیز براساس ارزش خانه است. برای صاحبان خانه ، بزرگترین چیزی که باید در اینجا به آن توجه کنید این است که آیا فکر می کنید دارایی شما بیش از حد ارزیابی شده است یا خیر. در این صورت ، دریافت یک ارزیابی جدید می تواند بدهی مالیاتی شما را کاهش دهد.

سود قدردانی

حسابداری برای قدردانی شما را ملزم می کند که ارزش بازار عادلانه را هم در حال حاضر و هم در هنگام خرید ملک بدانید.

تصمیمات سرمایه گذاری هوشمند

شما بدون دانستن قیمت نقطه یا دانستن کمی در مورد شرکت ، سهام خریداری نمی کنید. در همین راستا ، شما نمی خواهید در املاک و مستغلات سرمایه گذاری کنید بدون اینکه بدانید ارزش آن در بازار آزاد است.

خلاصه

همانطور که مشاهده می کنید ، محاسبه ارزش بازار عادلانه به اندازه ای که به نظر می رسد پیچیده نیست. با آگاهی از بازار محلی خود ، یک ارزیابی قابل اعتماد و یک نماینده مفید در املاک و مستغلات ، می توانید به سرعت قیمت منصفانه را تعیین کنید. ارزش بازار منصفانه برای بسیاری از جنبه های مالی سرمایه گذاری در املاک و مستغلات ، از مالیات های مدیون سود کلی به دست آمده ، قابل توجه است. به ارزش منصفانه بازار هرگونه معاملات بالقوه و همچنین دارایی های موجود در سبد خود توجه کنید. انجام این کار می تواند به شما در تصمیم گیری های آگاهانه سرمایه گذاری کمک کند.

بدون دانستن شماره های خود سرمایه گذاری نکنید!

برای بارگیری برگه آنالایزر معاملات رایگان WealthFit ، روی بنر زیر کلیک کنید.